Con entre 20.000 y 30.000 familias que se mudan cada año, el calendario es ajustado… ¿Está bien la Nueva Renovación Urbana?

Bundang-gu, un complejo residencial en Seongnam-si, Gyeonggi-do, fue desarrollado como la primera ciudad nueva y ha estado ocupado desde 1991. El gobierno y los gobiernos locales planean designar a 12.000 familias en Bundang como distrito principal, donde la reconstrucción comenzará en noviembre. /Una gran noticia

En cuanto a la publicación por parte del gobierno de los criterios de selección y el cronograma de desarrollo para el nuevo distrito urbano principal a partir del día 22, algunos señalan que «hay una escasez de detalles políticos mientras nos embarcamos en un programa de reconstrucción sin precedentes para un total de 270.000 casas». Un máximo de 39.000 viviendas seleccionadas a finales de este año serán demolidas en 2027, y la demanda de reubicar entre 20.000 y 30.000 familias cada año durante 10 años, pantalones vaqueros y medidas mensuales para absorber el impacto en los mercados de alquiler son insuficientes. Un plan para crear el primer nuevo complejo de reubicación específico de una ciudad anunciado a principios de este año desapareció silenciosamente después de cuatro meses. También ha habido críticas de que la compañía está siguiendo un cronograma de proyecto poco realista debido al objetivo de «inicio de la construcción en 2027» establecido a principios de este año.

Gráficos = Kim Hyun-kook

◇Al menos 5 complejos de reubicación fueron cancelados debido a la oposición de los residentes

En un plan para ‘ampliar la vivienda y apoyar la economía de la construcción’ anunciado como parte de la política inmobiliaria a principios de este año el 10 de enero, el gobierno dijo: «A partir de 2025, construiremos uno o más complejos de reubicación en cada nueva ciudad. En relación con la reconstrucción de la primera nueva ciudad, el Ministro de Tierras, Infraestructura y Transporte, Sang-woo, dijo en una entrevista con los medios: «Estamos en el proceso de seleccionar un complejo de reubicación en consulta con los gobiernos locales. La Ley Especial de Ciudades Antiguas Planificadas, que entró en vigor el mes pasado, decía que «se pueden crear complejos de reubicación a través de proyectos de vivienda pública», sin embargo, el anuncio del día 22 omite el contenido relacionado con los locales de transferencia y solo incluye la frase básica. «Seguiremos de cerca las tendencias en el mercado de Geones y ampliaremos la nueva distribución si es necesario».

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La razón por la que la creación de un complejo de reubicación fue descartada de la discusión después de varios meses se debió a la oposición de los residentes de la primera ciudad nueva. Un funcionario del Ministerio de Tierras, Infraestructura y Transporte dijo: «Después de escuchar las opiniones de los residentes, nos enteramos de que hay resistencia a trasladarse al complejo de reubicación, que fue construido como vivienda pública de alquiler, durante los trabajos de reconstrucción». A este respecto se critica que «las medidas de reconstrucción y reubicación se anunciaron sin recoger la opinión de los residentes». El profesor Lee Sang-moo de la Universidad de Hanyang dijo: «El enfoque para resolver el problema de los geones y el alquiler mensual con un complejo de reubicación utilizando viviendas públicas fue muy satisfactorio; es poco probable que el proyecto privado de reconstrucción continúe». el gobierno, pero sólo provocó una confusión innecesaria.

Los gobiernos locales en la primera fase de nuevas ciudades deben prepararse para la demanda migratoria a largo plazo después de 2027 y requieren un apoyo intensivo del gobierno. El alcalde de Cheongnam, Shin Sang-jin, dijo: «El gobierno debería liberar terrenos restringidos (cinturón verde) para el desarrollo y aumentar la oferta de nuevas viviendas en Gwangju y Yongin, adyacentes a Bundang». El alcalde de Anyang, Choi Tae-ho, añadió: «Existen límites a las medidas de inmigración que los gobiernos locales pueden preparar por sí solos».

Gráficos = Kim Hyun-kook

◇¿Puede la construcción comenzar en 2027 como propone el gobierno?

También se han planteado dudas sobre el cronograma presentado por el gobierno. Aunque el gobierno apoyó activamente la reconstrucción de la primera ciudad nueva, tenía reservas a la hora de formalizar el inicio de la construcción y ocupación. Como se trata de un proyecto de reconstrucción privado, es lógico que el ritmo de avance del proyecto pueda variar dependiendo de procedimientos administrativos como el establecimiento de un sindicato o la aprobación para implementar el proyecto y la respuesta de los residentes.

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Sin embargo, en un debate sobre los medios de vida del pueblo al que asistió el presidente Yoon Seok-yeol en enero de este año, se anunció oficialmente que «la construcción comenzará en 2027 y la ocupación en 2030». Si se selecciona un distrito líder en noviembre de este año, sólo habrá unos dos años para establecer un plan de negocios, establecer una cooperativa y completar varios permisos. La posición del gobierno es que es posible establecer un proyecto y obtener permisos al mismo tiempo, pero las respuestas de los expertos son dudosas. Dunchon Jugong, el mayor complejo de apartamentos renovado en Gangdong-gu, Seúl, tardó dos años y medio en demoler las 6.000 viviendas y otros tres años en venderlas al público. La primera ciudad nueva, el distrito de Cheonto, tenía al menos cinco veces el tamaño de Dunsan Jukong. Kim Je-kyung, presidente de Tumi Real Estate Consulting, afirma: “Es cuestionable que las obras de reconstrucción, que normalmente duran 10 años desde la designación del distrito hasta el inicio de la construcción, puedan completarse en 2 o 3 años. «Las interrupciones frecuentes también son un factor de riesgo», afirmó.

El reciente aumento de los costes de construcción también se considera un obstáculo para la «carrera de velocidad de la reconstrucción». Según el Instituto de Investigación del Medio Ambiente de la Vivienda, el costo promedio de construcción de reconstrucción y remodelación en todo el país el año pasado fue de 6.875.000 por 3,3㎡ (1 pyeong), un 43% más que hace 3 años (4.803.000 wones). Lee Yoon-hyung, investigador del Instituto de Políticas de Construcción de Corea, dijo: “En la primera ciudad nueva, es probable que el proyecto se retrase ya que los propietarios esperan que se convierta en un complejo residencial de alto nivel. Cuestiones relativas al aporte de los afiliados al sindicato.»

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